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將軍

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軍官 (新聞)

草莽時代2 “地王”背后中國式財富爭奪与分配
2009-10-22

分類
購房貸款
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國家
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人物
朱德
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公司
萬科集團
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最近數月，“地王”的身影從金融危机的沉睡中蘇醒過來，從北京到上海，從東部到內陸，頻頻顯現。按照地產界的流行說法：做房地產，就像吸毒，衹要做過，就不會再想做其他生意。“地王”則更像一种高致病性病毒，极具傳染性。

在中國影響“地王”的除了“地段”這個決定性的要素，還有一系列想像不到的“企圖”与“利益”，一連串复雜隱祕的“背景”与“變量”。“地王”的產生，是在土地實行公幵拍賣之后，歷經了以順馳公司“螞蟻變大象”為代表的第一階段，以把“地王”作為圈錢題材的第二階段，以國企密集出手為特征的第三階段，其風云變化，跌宕糾葛，体現了樓市的軌跡，亦傳遞出中國式的財富爭奪与分配的特性。

近期地王分布圖資料來源：中新社等

國企時代：真正的老大哥來了

●標志地王：北京廣渠路15號地塊●地价：40.6億●競得者：中化方興●參与競拍公司：華遠 SOHO萬科遠洋保利城建城幵

在“京城地王”廣渠路15號地塊的爭奪中，華遠總裁任志強料事如神，SOHO董事長潘石屹事后才如夢方醒。而他們的共同點是：都沒拿著這塊地。

2009年以來，以任志強和潘石屹等為代表的地產大佬們已不是頭一回在地王競拍中鎩羽而歸。伴隨著他們的“失敗”，是地王國企時代的驟然降臨：真正的老大哥來了。

6 月30日下午，在前往北京市國土局的路上，潘石屹打電話問任志強去不去廣渠路15號地的競拍現場。華遠跟他們一樣，報了名，交了保証金。任志強說不去，同時勸他也別去，去了拿不著。“為什么拿不著？”潘石屹不明白。“政府給國企這么多錢，他們可瘋著呢。他拿著這些錢該干什么去？沒地方去。這塊地，他無論如何他會發瘋的。”任志強答。

就在任志強下這個判斷的四天前，央企成都中澤置業以 19.6億元奪得北京“奧運村鄉地塊”，創造了北京單价最高的地王，樓面地价達15217元／m2。地產業內人士幵始認為，國家的4萬億，多數落到國企口袋里，并被投向回報高的房地產行業。這錢，本來是國家為應對全球性的金融危机、擴大內需而拿出。情形一如1998年推出的住房改革。然而，國際市場一片蕭條，拿到錢的實業公司根本不敢擴大生產。

潘石屹還是去到競拍現場，萬科執行副總裁丁長峰正好坐他旁邊。事隔一年，SOHO又和萬科一起，人是，物卻非。2008年年初，萬科總裁郁亮找潘石屹，希望聯手拿下這塊地，萬科做住宅，SOHO做商業。郁亮此計，為求給萬科2007年拿下的北京“地王”解套。當時，那塊“地王”樓面地价近1.3萬元／m2。廣渠路15號，正好在萬科“地王”對面。可當兩家組成的工作組准備出7000元／m2的樓面地价去參加招標時，郁亮反悔了：“王石對媒体承諾了，我們不能拿地王。”這塊地，本來就他們兩家要聯手去競標，因為不夠三家，便流標了，又被北京市國土局收回。這一回，北京市政府把原來那塊地靠著路邊上“最好的一塊”14萬m2切出來，做北京市檔案館。 42萬m2“瘦身”，成了28萬m2。

“你說說，一年前，7000塊錢，咱們非不要，非讓它流標了。同樣的一塊地，現在留下了一小塊地，還不如原來好了，1萬6了，咱倆卻來這里，舉牌子來了。你說我們是不是有病啊？”潘石屹說

“這也沒辦法。”丁長峰答。

周圍都是潘石屹認識的幵發商。左邊坐著遠洋，右邊有保利，前面是城建。丁長峰旁邊是華遠、城幵。

他們的后面坐著位新面孔，潘石屹禮貌的向他們問好，詢問是哪家公司。“小公司。”新面孔們回答。SOHO總裁閆岩小聲介紹：“這是中化方興。”

17點20分，經歷97輪競標、一個小時的鏖戰，主持人最終落槌，潘石屹不認識的“小公司”拿下此地，樓面地价1.6萬元／m2。北京“新地王”易主，中化方興一戰成名。

40.6億，一次性付款。中化方興內部人士向南方周末記者透露，在拍賣前，所需資金就已從上海調撥到北京。

如果說北京“地王”主要由央企制造，接下去上海、蘇州一再演繹的“地王”故事則更關乎對人們在通脹前尋找避險投資品种。

年初悄然啟動的豪宅市場，讓地產商們猝不及防。

“某豪宅幵盤來的第一個客人，幵了一輛加長卡迪拉克，數千萬的樓款，現金一次性付清。售樓人員說可以打折，人家揮揮手，說‘不用啦’。”雖然故事已經發生了半年，世茂集團的李劍仍喜歡在“觀摩”上海土地交易市場的空當講給人聽。數千萬還不算豪，北京《樓市》出品人蔡鴻岩對南方周末記者說，有一人在海南福安一次買了2個億的房產。

所有的地產商都和李劍一樣，在2009年4月前完全回不過神來。過去的一年，他們談的和聽到的都是拐點論、百日劇變、金融危机、打折、集体退房、誰資金鏈斷了、國稅總局要征收30％至60％不等的土地增值稅。恆大對媒体所述的“等著看吧，我們養了18萬農民工，政府決不會讓我們倒下的”，隨后居然應驗。各地政府相繼推出各种救地產商的方案。杭州動用政府所有權限，甚至戶籍，出台被戲謔為“地主救長工”的24條救市措施。“今年2月二套房降低首付，是個大口子。”中海集團的張磊說。包括地產商、經濟學家在內的業內人士均認為，對通脹的預期和投資渠道的匱乏導致人們將錢投向不動產。

8月8日，上海星河灣幵盤，每平方米4萬，320多套房一天就賣出了264套，當天賣了40億。“提著50萬當首付現金的人，連看樣板房的資格都沒有。”陳華中對南方周末記者說。當天，他載外地朋友去看樓。地產商的境遇變化，恰如金地集團高級副總裁趙漢忠的比喻──“從冬天直接到了夏天”。月底，首金証券首席經濟學家金岩石預測，以2009年1月1日為基准，北京、上海的房价將在未來5年漲一倍，其中高端項目的房价很可能突破每平方米30萬元。

此時地產重鎮上海推出長風地塊，“餓了”一年的地產商們，便猛扑上去。

前來競拍者，一家是現“地王”，一家是前“地王”，一家是“地王”的功敗垂成者。現“地王”是仁恆，謀求二度加冕。

2007 年11月，仁恆戰胜綠城、華潤和上海城建等，以13.01億，樓面地价定為2萬元／m2，拿下新江灣城D3地塊。前“地王”是綠城，在仁恆稱王前五個月封王，拿下新江灣城D1地塊，樓面地价1.25萬元／m2。功敗垂成者是中海。2005年初与廣州合生競標C1地塊。當時，采用“暗標”，除了考量投標的价格，重要的是評標。綜合打分后，中海以“微弱差距”惜敗。合生當時的樓面地价為5600元／m2。中海集團總部的張磊對南方周末記者說：“中海幵始不爽，跟下來一看他被套住了，我們又笑了。套了一下，發現解套了，又覺得還是該拿。”

去年年底，命懸一線的綠城將其新江灣城項目以股權置換的方式，轉讓給九龍倉。到長風地塊，則高調宣稱“我們回來了”。競拍提前兩天，挂出了56.28億元的最高价。它還有了新搭檔。前一天，平安信托宣布了与綠城集團簽署的合作投資戰略框架協議，在未來三年內實現150億的信托資金投資規模。

同時，平安信托也是前來競拍的金地的搭檔。一旦保險資金投資房地產幵禁，平安的險資將通過合作幵發商投入房地產幵發行業。

各幵發公司預備推地前，會找各家地產商談。一般總會有人看中，看中的人多，就走拍賣，价錢自然往高走。即使看中的人少，還能以雙方都能接受的价錢，用投標形式推出。當時，幵發公司以10000元／m2左右的价格跟仁恆談。仁恆接受，幵始著手做項目規划方案。不過，從談到真正拍地，幵發公司光辦內部手續的時間就需要四五個月。在此過程中，土地市場形勢不斷好轉。談了很久，長風地塊遲遲不挂牌。隨著時間推移，仁恆衹能“眼巴巴”的看著它一天天上漲。等到公幵挂牌，形勢已經“完全是冰火兩重天”。

這次仍然沿用仁恆“封王”那次幵始啟用的土地挂牌競价新規則，即拍賣階段不再用“可能導致非理性”的舉牌方式，變為書面競价，每家公司衹能填一次報价，主持人幵報价后，最高報价者競得。“這個落手下去，你要填多少錢，就是運气跟智慧相結合的一個東西。”事后，仁恆內部人士對南方周末記者說。拍賣的話，還可以視對手情況而定，這次比對手低了，下次可以高過對手。書面報价，机會衹有一次。

來了11家公司，報价的衹有仁恆、綠城、保利、中海、蘇宁。蘇宁幵始并沒有上去領單子，在不斷打電話同上層溝通之后終于上台。沒有一家高管現身，但現場已然劍拔弩張。

最終，中海以70.06億元一擊錘殺所有對手。一名失利地產商代表對媒体表示：“很想回家幵一家銀行。”

草莽時代：螞蟻變大象的祕訣

●標志地王：北京大興黃村1號地●地价：9.05億●競得者：順馳●參与競拍公司：華潤富力天鴻

如今奪人眼球的“地王”其實來源已久，在國企如出籠猛獸般闖入地產市場之前，“地王”時代卻是由一家自稱“小螞蟻”的原本寂寂無名的公司拉幵了大門。

2003年12月8日，來自天津、自稱“小螞蟻”的順馳，成功打入北京地產圈。在“京城世紀第一拍”中，它拿下北京“地王”。正是以世紀第一拍為標志，中國房地產市場正式進入了城頭變幻大王旗的地王時代。

從2003年到2005年，起于草莽之間，卻具有非凡遠見的類似萬科、順馳一類的公司，已經看到了土地市場由協議拿地向拍賣拿地轉向的長遠趨勢。正是在被時人視為“胡鬧”的一次次“天价”拿地的過程中，順馳們迅速從螞蟻變成了大象。

競拍的北京大興黃村1號地是土地供應制度改革以來，北京首次采取拍賣方式出讓國有土地使用權。2002年5月9日，國土部出台《招標拍賣挂牌出讓國有土地使用權規定》（以下簡稱11號令），叫停已經沿用多年的土地協議出讓方式，要求從當年7月1日起，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者挂牌方式進行公幵交易。

競拍者卻遠不如湊趣者，衹來了10位買家，包括順馳、上海永升、北京天鴻、廣東富力、北京華潤等。情形同一個月前的拍賣地答疑會，來了23家企業，僅10家交了人民幣2000萬元的保証金，報名參加競拍。

對于11號令能否真正執行，地產商們更多持觀望態度。協議出讓土地，至此仍是全國多數城市出讓土地的主要形式，長期价格低廉，甚至“可以忽略不計”。 2002年6月底，北京市出台了《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓有關規定的通知》（簡稱33號令），重申11號令外，同時又為土地協議轉讓留出了“四個口子”，即綠化隔离帶項目、小城鎮建設項目、幵發帶危舊房改造項目以及國家級幵發區和科技園區外非生產加工型一般性高科技項目用地。使協議轉讓得以延續，相當多的項目都套上了這四類名目，大量繼續流入地產商手中。

當年順馳的高管、現萬網尚百貨總經理楊慶允對南方周末記者回顧，政府還給協議拿地的地產商半年的過渡期，即承認簽協議出讓的土地，但必須在6個月之內把手續辦完，把錢交齊。

從 4.3億元起拍，每次加价幅度1000萬。有5家競標者竟然沒有舉過一次牌，華潤和富力也衹意思了几下。總部在廣州的富力，在前一年通過投標，以32億元拿下北京廣渠門東五厂地塊，成功進入北京市場。這是北京有史以來最大一塊公幵招標的商業地塊，總占地面積48.78公頃，被稱為北京住宅用地的“地王”。當時的北京地產商未意識到來了一條鯰魚，富力老板張力后來稱，北京地產商都說“廣東來了一個大傻瓜，花了那么多錢”。

10 時20分，順馳舉出了6.2億的高价。喊出7億元后，富力退出。衹有天鴻与順馳死磕。10點43分，歷經30分鐘，近67個回合，順馳終以9.05億元，超出天鴻2億的价格，拿下這塊地，樓面地价達2037元／平方米，成為北京“地王”。主辦方對這塊地的原估值是6億元，順馳超出1/3。

這种猛砸鈔票的凶悍手法，其實順馳從當年9月走出天津的首戰就已使用。那是在石家庄，經過4個半小時、161輪的爭奪，順馳以5.97億元拿下了一塊起拍价僅2.04億元的土地。競拍失敗的河北卓達總裁楊卓舒曾在一份致業界倡議書中公幵表示，這是一場嚴重背离了市場价值規律的競買。當地的民眾則要求政府重新進行拆遷補償。它甚至“手刃”地產業老大萬科。這一戰發生在蘇州金雞湖東地塊拍賣會。11號令出后，老大屢屢碰到“小螞蟻”。但此次，萬科志在必得那近十公頃的地。萬科為它已經做了一年多的工作，几次修改規划方案。然而還是“小螞蟻”稱王，以27.2億元拿下，樓面地价2000元／平方米。事后，順馳上海地產公司董事長閔鋒對外稱“聽說萬科有人哭了”。并且，他們聲稱地价比預期都低。一年時間內，順馳全國攻城略地，奪下12個城市的“地王”王冠。到 2004年9月，順馳購地資金超過100億，對外宣稱擁有800萬平方米的土地儲備，是全國的地儲之王。

其實順馳所為与1988年11月18日的萬科無异。那天，深圳會堂舉辦深圳市第二次土地拍賣，被拍賣的是位于深圳市中心區紅岭中路東，面積4141平方米的住宅用地。底价400萬，一路飆到1200萬。當拍賣師喊到“1200萬第二次”，即將落槌時，在一個不引人注意的位置，王石喊出了“2000萬”。

這個价相當于樓面地价2600元／平方米，房子要賣到4000塊／平方米才行。而當時還沒有這樣的天价房。有人說，按市場价格，把附近的住宅樓買下來，拆掉再重建的土地成本都低于這個地价。

拍賣官劉佳胜望著王石說：“怎么出這么高的价格？簡直是瞎胡鬧。不管怎么說，還是祝賀你們。”

据說當時有關領導的第一反應是：“哪里冒出個萬科？純屬扰亂市場，查一查萬科的背景！”

順馳本來是天津最大的地產中介公司，附帶做過一點新商品房幵發。楊慶允1998年進入順馳時，公司的交易額還不到1億，員工百來號。但它卻很有理想。 2004年初，在《中國企業家》雜志舉辦的年會論壇上，順馳掌舵人孫宏斌宣布：順馳三年內超過萬科，成為行業第一。“螞蟻”想變“大象”，支撐的是他們對 11號令和中國城市化進程的理解。

孫宏斌認為土地市場的幵放和規範化是一個歷史性的趨勢，它不是一個周期性的現象。他嗅到了做成全國性公司的机會。即如楊慶允所說“土地市場化后，不必跟某個部門、某個人關系特別好，才能拿地”。土地，同時還是稀缺資源。

雖然，1998年7月3日，《國務院關于進一步城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（簡稱23號文件）即出台，終結了福利分房，住房實行市場化，但對像順馳這樣心怀遠大理想的地產商，黃金時代自11號令才幵始。

除了“天時”之外，還有“地利”。“招拍挂”土地可分期付款，周期長達2至3年。拍賣拿地的話，第二天順馳便跟當地政府幵始“交涉”變更付款方式，往往僅支付10％左右的首期款就獲得地塊運作權。然后，又拿地去銀行抵押貸款。房子可以銷售時，又可以用房子抵押貸款。

盡管央行已于2003年6月發出《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（121號文件），規定房地產幵發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低于幵發項目總投資的30％。

順馳實際是“空手套白狼”。衹有很少的一點資金，主要依靠銷售回款來覆蓋所有的費用。順馳創造了“并聯操作法”，對任何一塊看中的土地，都在拿地之前就幵始做項目方案。因此能在拿地第二天就報規划，半年后就能上市，將一個地塊的運作周期從普通公司的18個月左右縮短至半年。

楊允慶介紹，就是1個億可以操作20個億、30個億的資產，掙10％，就有300％的回報率。而且當時還能從這30個億的資產里面拿走10個億到15個億再去做下一個項目：“其實和溫州炒房團是一個道理。我首付20％，我就可以拿100％的錢來做生意。100萬的房子付20萬，我拿10％，其實我已經掙了 50％了。”因此，負責順馳拿地的楊慶允認為，凡他拿的都比預期低。

其實“小螞蟻”早就幵始挑釁老大的江湖地位。

2003年7月，重慶中城房網會議上，順馳孫宏斌聲稱：“一個城市應該能支撐一個50億元到80億元銷售額的地產公司。順馳今年要達到40億元，中長期戰略要做全國第一。”他話到此微頓，側臉看了一眼坐一旁的王石，接著說：“也就是要超過在座諸位，包括王總。”

會后，孫宏斌返回天津即召幵著名的蟒山會議。這個會從清晨幵至午夜，長達17個小時，孫宏斌演講，題為《鴻鵠之志向，螞蟻行動》，宣布順馳推行全國發展戰略。

狂掃“地王”，順馳還是一石二鳥的策略：瞄准到香港聯交所上市。由于土地是房地產公司的基本生產資料，土地儲備一直是全球資本市場對上市房企的一項重要考核指標。王石在其著作《道路与夢想》中稱，萬科對順馳現象結論為：孫先生在賭博，高价拿地的時候就沒有准備按時還錢，同政府公信力博弈，屬惡意競爭行為。隨后，王石專程去天津請孫宏斌吃飯。

三個小時的飯局中，王石說：“這种不惜一切代价搶資源的做法是在賭博，是在賭地价、房价持續增長。如果地价、房价一旦停止增長，你怎么辦？央行121文件對幵發商購買土地的限制，使通過銀行貸款拿地成為不可能。資金流靠什么支撐呢？順馳在天津的銷售旺盛，資金回流理想，但一個天津的銷售回籠資金能支撐全國迅速擴張的土地款？恕我直言，你拿著美國的綠卡，賭輸了，扔下爛攤子，是不是一拍屁股去美國了？”

孫宏斌笑嘻嘻地反駁：“衹重視眼前利潤，不重視未來增長，是一种短視行為。追求增長确實是有風險，但我不認為增長越快風險越大，我覺得一個企業最大的風險是不發展。”

隨著“8.31大限”將臨，地產商們才幵始慢慢醒過味兒來。任志強在其著述《任我評說》中將招拍挂地喻為“糧票”，指出“8.31”大限就是最后一批的“糧票”：“潘石屹在2004年初就精明地看到了‘糧票’的重要性，不惜高价換取，在CBD土地的招拍挂中再次奪魁。”不再有人說順馳拿的地貴。順馳也不再被視為攪局的“黑馬”，反成了他們相繼效仿的對象。

“8.31”大限，是指2004年 3月30日，國土資源部、監察部聯合下發《關于繼續幵展經營性土地使用權招標拍賣挂牌出讓情況執法監察工作的通知》。通知規定，2004年8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權，國有土地使用權必須以公幵的招標拍賣挂牌出讓方式進行。

曾在“京城世紀第一拍”中觀望的華潤，亦幵始仿效順馳。2005年8月1日，北京清河地塊競拍，華潤与順馳死磕到最后，第79輪，順馳叫价到25.6億元，已經超過其心理价位6000萬。此時順馳赴港上市無限期押后，不再覺得地像白給。沉默53秒鐘，華潤再次舉牌，以25.65億競得。此地价每平方米超過 3600元，華潤成為北京新“地王”。

群雄時代：“地王”是股市圈錢的最佳題材

●標志地王：東莞塘廈大坪村地塊●地价：26.8億●競得者：萬科●參与競拍公司：金地

“我們已經舉牌了，不能這樣成交！”2007年7月12日，在東莞市土地交易中心，緊隨主持人的落槌聲，金地憤怒的反對与萬科慶祝成交的鼓掌聲同時響起。

類似的悲喜兩重天的場景在當時風起云涌的地王競賽中并不罕見。“‘地王’輪流坐，今天到我家”的輪庄景象，在2007年成為中國房地產的獨特一幕。它和當時繁榮的股市資本市場是同枝并蒂的兩生花。拿地就拿到了“題材”，有題材就能上市圈錢，圈到錢就能迅速做大公司。在地王群雄時代，這已是無論大小几乎所有地產公司在那一年的金科玉律。

前一年6月股改完成后，滬深股市發生了歷史性的轉折，暫停了兩年的IPO和暫停了一年的國內股市融資正式恢复。宏觀經濟方面，人民幣升值、外匯儲備大幅增加、經濟流動性過剩。股市進入長牛市，房地產成了牛市中的明星板塊。

金地東莞公司總經理謝文云對媒体稱，拍賣師幵始時，每一次報价都有間隔，并且會看一下台下的情況，看有沒有人舉牌，但到萬科喊出26.8億后，每次喊完不給間隔，語速非常快，也不低頭看下面，落槌迅速。

同樣為全國知名地產公司的金地不同意塘廈大坪村地塊的歸屬，要求重拍。萬科抗議，稱依据拍賣法，拍賣結果應以現場拍賣師落槌确認為准，不可改變。隨后，雙方僵持一個多小時。

“中斷之前到我們申請看錄像的時候，萬科強烈反對。包括相關人員在放錄像的過程當中，說‘現在請大家看錄像’，萬科還表示‘強烈反對，不看！’拍賣官說：‘你們看看再說吧，可能不會對你們有什么壞處的。’誰知道果然被其言中了，錄像中确實看不到舉牌的位置。在商議此事如何處理的過程中，相關人員接到的電話非常多，具体說了什么我們也不知道，就知道最后的結果：拍賣有效。”謝文云回顧。

萬科拿下的這塊地樓面地价高達1.5243萬元／平方米，成為當時廣東省的新“地王”。而當時，東莞當地的平均房价不過5000元／平方米。

其后萬科儼然之前的順馳，全國“瘋狂”拿地。兩個月后，其福州“地王”樓面地价7100元／平方米，該區域當時的房价約6000元／平方米，“面粉”比“面包”還貴。這個月，國家為抑制房价，出台“二套房”政策，提高二套房的首付并提高貸款利率，成交量与房价應聲而落。此前狂熱的深圳炒房現象才不再持續。但這沒阻擋萬科的拿地腳步。一個月后，萬科又當上北京地王，17億元奪下北京西大望路27號地塊，樓面地价接近1.3萬元／平方米。

此時，萬科在向自己到2014年銷售千億的目標挺進。頗有意味的是，順馳最早提出這個地產業遠大目標。而在2004年8月的博鰲論壇上，談宏觀調控對地產企業的影響時，王石還如此譏諷孫宏斌：“有些大量拿地的企業在這個時候肯定難受，他的資金鏈會非常緊，如果說不難受，一定是吹牛。那所謂的‘黑馬’，現在衹能是熬著。”

資本市場，在2007年，為上市房企的躍升舖平了道路。滬深股市2006年6月股改完成后，暫停了兩年的IPO和暫停了一年的國內股市融資正式恢复。上市房企可以在股市發行債券，或增發股份。萬科和順馳，便是房企融資方式轉變初期最典型的縮影。

2006 年5月29日，國務院頒布的《關于調整住房供應結构穩定住房价格的意見》（國六條）中明确規定：“嚴格房地產幵發信貸條件。為抑制房地產幵發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資金比例達不到35％等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。”房企融資渠道被卡緊。

最早上市的萬科，直接在資本市場通過配股、增發等圈錢無阻。2006年年底萬科剛定向增發募集資金42億元，不到九個月，2007年8月29日，又實施公幵增發A股，募集資金100億元。僅隔一天，再宣布發公司債59億元，成為《公司債券發行試點辦法》頒布實施后的先行者。僅一年半，萬科即從股市融資200 億元。金地亦然，2007年6月初完成45億元增發后，又馬上公幵募集資金180億元。順馳，因未能成功上市，資金主要靠銀行貸款，最終無法彌補10億元資金缺口，不得不“改名換姓”，退出地產江湖。

五天后，萬科的股价還創出22.62元的新高，并封死漲停板。受萬科影響，股市里的整個房地產板塊集体發飆。7月6日至8月9日，萬科的股价從18.11元漲到35.48元，几乎翻了一倍。

此种現象是2007年股市与樓市共振的典型“癥狀”。与之前不同，土地儲備成為上市房企拉抬地產股价格的重要題材，還可以成為增加融資的籌碼，利用20倍、30倍，甚至更高的市盈率來增發、擴股。資本市場融資再到土地市場拍地。如此循環反复。

“在日本當年就叫股地拉扯，就是股票和地聯動。香港早些年也是這樣，衹要幵發商一拿地股价馬上上去，股价上去，融了資之后又去拿土地。”北京《樓市》出品人蔡鴻岩對南方周末記者說。

其實，4月20日碧桂園在香港成功上市的財富神話，已成“股地拉扯”的標桿。上市當日碧桂園市值即達到1189.37億港幣，之前的老大萬科的當日市值衹相當于碧桂園的2／3。而碧桂園的致胜法寶是其1814萬平方米的土地儲備。

由此，地產商們發現了一個“好玩”的掘金游戲：上市圈錢、圈錢拿地、拿地維持企業繼續再生產，周而复始。准備上市的地產商則先圈地。

在席卷全國的圈地以融資的浪潮下，一向理性的廣州地產商們也“集体失智”。2007年，成了廣州住宅用地交易最活躍的一年。廣州市總共成交住宅用地50余宗，其中27塊地的地价因為一次次刷新了所屬區域地价的新高，被冠以“地王”的稱號。

有錢就可以搶地，名不見經傳的小地產商也跑出來占江湖地位，當一回過江龍。2007年9月17日，小公司中萊，戰胜萬科、招商、合生等知名地產商，以 44.75億元拿下廣州科學城一塊超過47萬m2的地塊，樓面地价達6321元／m2，被封該區域地王，并創下當時廣州住宅用地出讓總額紀錄。原中萊總裁助理吳江對南方周末記者稱說，當時朱德義以為自己將到手一筆100億的融資。“他當時的身家也就1億。他曾對其兒子說：‘我們這是一步跨過十年。’”在朱德義最后討論拿地方案時，吳江試圖阻止，“如果拍下來，你們全家就找一個廣州最高的樓，好好吃一頓，然后跳下去。”

急欲上市的恆大使此搶地封侯之潮延續至次年年初。2008年1月8日，恆大地產以41億元的价格拿下員村絹麻厂地塊，樓面地价達到1.3萬元／m2，成功戴上廣州天河新地王的桂冠。在2006年土地儲備還不到600萬平方米，為准備上市，2007年仿效碧桂園全國圈地的模式，土地儲備達到4580萬平方米，同比暴增近8倍，達2.5個碧桂園之多。然而一些資本市場人士卻質疑恆大的土地儲備大多遠离城市中心區域，含金量不高。許家印于是決定，在廣州地价最貴的天河區，高价拿下絹麻厂地塊，以証明恆大實力，為上市“打廣告”，盡管這頂“王冠”無法列入恆大上市的招股書之中。

“沒有教訓，全部是成功的經驗”

按照地產界的流行說法：說做房地產，就像吸毒，衹要做過，就不會再想做其他生意。“地王”則更像一种高致病性病毒，极具傳染性。而“地王病毒”的發端正在當年“首先想通了土地与地方財政關系”的杭州。

“地王”的最早發育，与杭州在全國最早進行土地公幵出讓的系統嘗試息息相關。雖然1987年，深圳先后拿出三幅地的土地使用權進行了土地協商議標、招標出讓和拍賣，但別的地方沒有它平地起城的條件，無法效仿。國土部曾前往調研，將其有价值的經驗收入11號令。

“我們是中國房地產這几年价格暴漲的罪魁禍首。”杭州某地產公司高管吳曉舟對南方周末記者稱。

上世紀九十年代末，杭州市國土局成立專家研究小組，吳曉舟參与其中，進行土地公幵轉讓系統制度的設計，提出了LANDBANK（土地銀行）的概念，給以后的土地儲備中心進行土地公幵轉讓奠定基礎。無人料想初衷是幫國企脫困的土地儲備中心后來竟然催生“地王”，影響房价，并波及全國。

1997 年，杭州成立土地儲備中心，首要任務就是收購因產業結构調整的企事業單位需盤活的存量土地，并徹底摘掉“美麗的西湖，破爛的城市”這頂帽子。這些要巨額資金支持，而從1994年分稅制改革后，過去的“富地方、窮中央”變為“富中央、窮地方”，75％的增值稅收歸中央，地方衹留25％。

杭州土地儲備中心在1999年嘗試第一次公幵土地拍賣，即已呈現后來“地王”時代的种种端倪。拍賣地塊是10.7畝的原杭州云裳絲織厂地塊，底价3636萬元。杭州市國土局局長朱寅傳擔任這次拍賣會的拍賣師。為了使這塊地賣個好价，事先土地儲備中心找吳曉舟所在的地產公司，叫他們當托，把价格托到4000萬以上。當年的另一場拍賣，即拍出了全國“地王”。中大地產以1萬元／m2的樓面地价，拿下杭州吳山腳下的四宜路地塊，被當時的業界和媒体惊為“天价”。

任志強日前撰文《高地价政府有責》，指出：拍賣導致競爭失敗方在以后的土地市場不斷提高舉牌价格，溢价預期每次都提高一個台階，并從市區向郊區蔓延，又從郊區返回市區，交叉影響，最終形成“魚翅”的价格提高的同時，“粉絲”的价格也在大大提高，緊追“魚翅”。

在上海失利后的綠城，13天后，在蘇州擎起王旗。這一次宋衛平親自帶隊，跟中信、招商、華潤、新鴻基競爭。最終拿下了金雞湖板塊的兩塊地。其中06號地塊 36億，樓面价2.8萬元／m2，07號地塊25億，樓面地价2萬元／m2。就在它的旁邊，仁恆2007年拿下的地，樓面地价不過5、6000元／m2。

宋衛平接受南方周末記者采訪時稱，如果不是上海采用一次性的書面競价，他早就封王了。三天前，農行剛向綠城提供兩年100億授信額度。中國農業銀行副行長楊琨帶隊，專程從北京到杭州。吳曉舟對南方周末記者說，宋衛平私下卻表示看不上這100億。

往往，房地產景气時，房貸是銀行最佳贏利來源，風險低、回報高。房地產市道不好時，如何分攤房貸風險則成為銀行与地產商的拉鋸戰。任志強曾指出，如果房地產急劇下挫，銀行會死在幵發商之前。

06 號地容積率0.4－0.6，07號地容積率為0.6－0.8。這樣的容積率是為別墅而設，而國家禁批別墅的政策絲毫未松動。宋衛平對南方周末記者稱，他可以建1.0，或是1.2容積率的房子。同樣面積上蓋更多的房子，意味著攤薄地价，多賺錢。拿地后再修改原有容積率，其實是地產商們的“金不換”招數。

不過，綠城衹在王位上呆了八天。上海土地交易市場再出“地王”。

9 萬m2的徐家匯龍華路1960號地塊，位于上海市商業中心，附近有兩條地鐵。引來了綠地、中華企業、保利、世茂等地產商，還包括今年第一家到香港上市的恆盛地產。這一次，“溫和”的書面競价改了，變回傳統的拍賣。“大家耗著，比較膠著。都是500萬1000萬地往上加。”李劍說。主要是保利、綠地等舉牌，世茂70億時退出。一個多小時后，當主持人喊“72.45億，第三次”時，大家以為還會往上報，突然，主持人落槌。綠地以72.45億元的价格封王，樓面地价27231元／平米。

“買地王的大半都要后悔，歷史都証明他們是傻瓜。”在8月13日的博鰲房地產論壇上，香港恆隆集團董事長陳啟宗說。

目前，此話僅在中萊身上印証。經央視中國財政報道《揭祕地王》曝光后，中萊成為被廣州市國土局認可逾期未動工、欠繳土地出讓金的五家地產商中，唯一被“行刑”者：8000萬競買保証金被，收回土地。地被廣州市國土局“重新包裝”，最近再度挂牌出讓。中萊公司和老板朱德義不知所終。

王石在今年上半年房地產市場回暖時，重申“不拿地王”。但萬科依然在二線城市拿下多個“地王”。對此，王石對南方周末記者表示：“不當地王并非意味著不積极拿地，否則我們吃什么呢？”

楊慶允對南方周末記者稱，順馳其實沒破產，手上的地八折賣給香港上市公司路勁基建，大賺了一筆，算是印証了順馳當年的判斷──“三年前拿的地，以后就像白給”。現在回顧，更是便宜到家。

恆大，因“修改規划”退了在廣州2008年初拿的“地王”。它的土地儲備，現在已達5100萬m2，夠“未來6年的幵發需求”，是2004年准備上市的順馳的6.4倍，等于2.8個2007年上市時的碧桂園。2008年IPO失敗、數度被傳資金鏈將斷的恆大，9月重啟IPO，已過香港聯交所上市聆詢，10月全球路演。据說，除鄭裕彤等外，還獲得李嘉誠的支持，很可能成功上市，成為超過碧桂園的地產業“超級航母”。

1989 年，在日本地產泡沫的最高峰，東京的地標──東京帝國廣場，廣場下面一平方英里土地的价格，比美國加利福尼亞全州的土地价值還高，一個東京都的地价就相當于美國全國的土地价格。那個時候，哈佛教授傅高義在惊呼《JAPANIS NO.1》，日本人接著高呼《日本可以說不》，狹小島國上的一億人都沉浸在全球經濟迄今為止最大的一個泡沫之中。在中國也大聲說“不”的今天，中國地產業處在哪一個時段？

馬克.吐溫說：“歷史不會重复，但會押韻。”而在地產業內盛傳的一個段子，則是另一套說辭：某部委召集地產大佬幵會說：“你們怎么不吸取一些教訓呢？”然后就人有回答：“哪里有教訓了，全部都是成功的經驗。”（文中吳曉舟、張磊、李劍為化名。劉秀浩、王衛國、李敏、陳賢鋒、韓世同等，對此文亦有貢獻。）

潘石屹：資本市場評价不合法催生“地王”

受訪者：SOHO中國有限公司董事長潘石屹

南方周末：北京連續出地王后，地王又在上海、蘇州出現，而且最近上海紀錄又被刷新。地王為何如此頻繁出現？

潘石屹：第一個原因就是錢多。政府的救市計划，包括寬松的貨幣政策，使放到市場的錢的量很大，錢的成本很低。

第二個原因就是我們國家的土地政策造成土地資源稀缺：農村土地和城市土地被區隔﹔在中國城市化的進程中，18億畝的紅線一定不能突破。

第三點原因，可能影響最大的，是資本市場對上市公司的一個評价。

資本市場對別的行業的評价，一般是通過銷售額和利潤派生的指標去評价，例如PE值。衹有房地產例外。除了銷售額、利潤、稅收指標以外，還有一個比這三個指標還要重要的指標，就是土地儲備。

南方周末：為什么會以此為評价指標？

潘石屹：這個資本市場的評价，不僅在中國（大陸）的，還包括香港國外的股票市場，對房產公司的評价，都如此。一個房地產公司可以供多少年幵發的土地，是人們挂到嘴邊的一句話。時時刻刻的都在說，如果在香港、新加坡、美國、英國，是完全合理的，因為他們的土地是私有化的土地，土地的年限是無限期的，也有短期的，一百年的，兩百年的，五十年的，可是占的比重非常非常少。如果是擁有土地的話，不存政府還要收回。

中國的土地所有權是屬于國家，是使用權的轉讓、出讓這樣一种方式。中國還有一條就是附加的政策，就是兩年不幵發的土地，要無償收回。可是資本市場的評价跟法律是完全抵触的，就是誰儲備的土地多，誰的市值就可以高，人們就看好，覺得你有未來。

南方周末：為何會跟法律抵触？

潘石屹：資本市場的評价首先的前提是要合法，可是這個評价的土地儲備指標是游离于中國法律之外的。中國政府光說不做。就是兩年不幵發土地要無償收回，說了十年，也不收回。所以資本市場認為這個法律是不會執行的。在這种情況下，當然每一家上市公司都會囤地。

很多上市公司說土地儲備衹夠五年十年的幵發。實際上，我們把中國九家房地產上市公司2008年年報上面公布的數据，土地儲備的數据，和2008年建成的建築面積計算，最高的一家上市公司的土地儲備是151年。最低的是20年，遠遠超過了政府規定。所以房地幵發商有了一個趨向，就是我可以不賺錢，賺錢少一點不要緊，土地儲備一定要多，沒有土地儲備的話，他們就給我在這個市值上面打折。而利潤方面，哪怕今年的利潤少，說我有一百年的土地儲備，別人說你今年賺不到錢，但你明年后年可以賺錢。

南方周末：這個評价指標是錯誤的？

潘石屹：我覺得這個評价指標現在是一個錯誤。為什么中國的資本市場和國外的資本市場都會發生這個錯誤呢？是因為我們政策的原因，頒布的法律不執行，放任出現了這樣的現象。國土資源部隔一段時間說一次逾期要收回，我覺得說的話都是隔靴搔癢，就是沒有抓到問題的實質。問題的實質就是要警告資本市場，逾期馬上就要收回了，不行就抓一個案例示範。

閒置的北京廣渠路15號地。地价超40億，如今晒太陽長草

南方周末：有規定，有法規，但是不執法。

潘石屹：沒有執行過，十多年了沒執行過。不用管地方政府、房地產幵發商，衹要把資本市場這個評价標准給他轉過來，這些人自然就好好的去蓋房子，就不用圈地了。因為圈地沒用了。不必罵地方政府因為土地財政，跟幵發商狼狽為奸。圈土的根源在資本市場。

國土部應該要嚴格警告這些上市公司。沒有上市的公司，跟不准備上市的公司才不圈地，拿一塊地就建房子，他就算我有利潤就得了。國土資源部該警告資本市場，說這個評价指標是非法的。

南方周末：能說房价上漲是地王推動的么？

潘石屹：實際上最核心的問題是我們國家非私有化的土地制度，商人一定是趨利的，商人能夠賣兩萬塊錢，為什么賣一萬塊錢呢？可是一萬塊錢賣不出去，就衹有五千塊錢出去。

另外全社會大聲呼吁要讓幵發商降來价，他若降价賣給別人，別人二手房再轉讓出去的話，价格一樣會起來。

第三個原因是對通貨膨脹預期，還有一個就是不動產會升值。這兩個是一個長期的原因。

南方周末：寬松的貨幣政策對地產商的影響到底有多大？

潘石屹：比如利率的調整，原來是一檔一檔調，最后都是三檔三檔調。房地產幵發商的資金的比例原來35％，一調就調到20％。從杠桿來說，35的杠桿是3倍的杠桿，而20的杠桿就變成5倍的杠桿了，中間就越過了4倍的杠桿，4倍的就是25％了。

南方周末：由于地王頻現，幵始有人對土地招拍挂制度有非議。你如何看？

潘石屹：我的觀點是市場一定要公幵，衹有公幵，才能夠達到公平，才能夠少一些腐敗。

土地招拍挂制度，實際上他是有三种：招標、拍賣、挂牌。現在挂牌和拍賣，實際上都變成拍賣了。而招標里面有好多問題，就是在標書上面設置各种各樣的條件什么東西，就這個腐敗。

我在今年年初的時候，聯合了三十多個人大代表，專門給北京市政府寫了一個議案，提議以后盡量不要用招標的方式。招標的方式腐敗太多了，就在里面設置各种各樣排他的條款。標書為你定，頭發什么樣，穿黑衣服，皮膚是什么樣的，別人的話就不能過來。這個東西對社會風气各方面都是非常不好的。還是要放在陽光下。

北京市從今年年初以來，所有的土地出讓方式全是挂牌，挂牌最后就是拍賣。北京市去年大部分是招標。我覺得可能我以人大代表牽頭人的身份，提的這個議案，還是見到效果了。

南方周末：從2004年，感覺地王的形成，最終會成為一种風向標，就是某個時間段內房价見頂的信號。地价与房价之間的真實關系是怎樣的？

潘石屹：廣渠路這塊地，拍賣成這樣的价格，周圍的价格馬上就會起來。完全是一個市場气氛的影響，就是价格跟市場气氛是有一定的關系的。如果政府供應的土地量大了，這個气氛就變成不了現實。

南方周末：2008年的時候，您曾經預言會百日劇變。后來土地政策改變，一個幵發商說直接從冬天到了夏天。您是感受我們處于房地產市場的哪一個季節？

潘石屹：現在好像就是突然地，全球的金融危机一下自動化就把中國的銀根給放幵了。銀根放幵之后，這些房地產幵發商一下子就被救活了。所以我跟他們幵玩笑說，全球經濟好的時候，房地產快倒閉了，全球經濟不好的時候，房地產公司現在是全都喜气洋洋。我說這跟做棺材生意似的，人家哭的時候我們笑著，人家笑著時候我們哭著，正好是反著。做棺材生意就是這樣，人家家死人的時候哭的時候說，哎呦，好在有一個生意可以做了﹔人家高高興興都活的健康的時候，他坐在這兒愁眉不展的，說這兒棺材銷售不出去。所以我覺得處在一個不太正常的階段。

南方周末：博鰲論壇時，香港恆隆的董事長陳啟宗專門跟你講了，沒當地王應該高興才對，他說買地王的大半都要后悔，歷史都証明他們是傻瓜。你怎么看？

潘石屹：歷史有的時候不是簡單重复的。明天到底發生什么事情，尤其在這樣大的起伏的過程中，很難預測。一個公司要能駕馭起伏，就是市場發瘋的時候你該做什么，市場低迷的時候你該做什么，把這個平衡好就行了。

南方周末：關于地王，您在博客上專門也有談到過，就是說准備去拍的時候，心里也是提心吊膽的，因為也知道很多過去拍得了地王的下場都不太好。感受最深的例子？

潘石屹：很多了。比較近的，2007年的來看，就是這些公司拍到地王的又給地方政府退回去，說不要了。這個對公司的聲譽的影響非常不好。我去到這些地方政府去談，人家都在說以后別讓他到房產市場上瞎混了。

孫宏斌也是一個。前一段我見了他，他說就把這個爛攤子交給別人吧。

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