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中国2008楼市：从癫狂到迷惘
2008-07-04
历次调控都无法驯服的房价终于低下了头。在央行不断收紧国内信贷，资本市场的融资之门也越关越小之时，中国楼市在今年3月之后进入下行周期。木子新闻 1514328-0 (muzi.com)楼市由牛转熊，市场预期也随之逆转，从深圳到北京，从成都到上海，全国一线楼市纷纷进入观望期，往日的“刚性需求”无影无踪。木子新闻 1514328-1 (muzi.com) 市场低迷之际，风传多家开发商资金链紧绷，进而再度引发开发商倒闭危及金融安全的担忧。连续几个暖冬之后，地产业的这个冬天究竟会有多冷、会有多长？谁会在这个冬天死去？谁又将安然过冬，甚至更加膘肥体壮？木子新闻 1514328-2 (muzi.com) 缺衣少粮、身体瘦弱的开发商们正对外资基金翘首以盼，他们是传说中的白衣骑士，“人傻、胆大、钱多，疯狂抄底国内楼市”，是开发商的大救星。事实上，这些来自华尔街的人精不可能如此弱智，他们中的很多人的确手握重金等待抄底，但这绝对是基于生意人的计算。木子新闻 1514328-3 (muzi.com) 在期望外资施以援手之时，开发商还寄望楼市回暖。失守5月之后，许多开发商寄望于10月，不过市场转暖直接取决于宏观调控政策的转向、取决于银根的放松，虽然无数人正在努力游说，但转向的前景目前看来并不明朗。木子新闻 1514328-4 (muzi.com) 从1998年房改至今，中国房地产业经过了黄金般的十年大发展，但绝大部分地产商还没有经历一个完整的房地产周期，在周期完成之后，房地产业的暴利时代将会终结，游戏规则也将改变，如何在后暴利时代生存，将是幸存下来的房地产商们真正的问题。木子新闻 1514328-5 (muzi.com) 2008楼市：从癫狂到迷惘木子新闻 1514328-6 (muzi.com) 去年12月，潘石屹的博客里有幅漫画：一个黄包车夫拉着王石和潘石屹，问他们前面拐不拐，王石答曰拐，潘石屹答曰不拐。木子新闻 1514328-7 (muzi.com) 三个月后，潘石屹大拐，抛出百日剧变论。木子新闻 1514328-8 (muzi.com) 2006年，广东某银行房贷部老总张强要排队一周才能请到广州地产大腕吃饭，每次都被灌得不省人事。现在，地产大腕们主动请他吃饭，并被他灌得天昏地暗。木子新闻 1514328-9 (muzi.com) 地产界的结论正越来越一致：如果内外因仍然跟目前一样，行业深度整合将不可避免。 “实在缺钱的，就只好降价了。”木子新闻 1514328-10 (muzi.com) 买房不再像买白菜木子新闻 1514328-11 (muzi.com) 6月15日，陈华和老伴在南京市江宁区“托乐嘉”楼盘的售楼处踌躇许久，最终掏出了一枚硬币，让老天爷来决定是否该在此时买房。木子新闻 1514328-12 (muzi.com) 他们的儿子明年要结婚，看中了“托乐嘉”的房子。6200元每平方米的价格，是南京市的平均价，并不算贵。虽然距离市中心有点远，但这个楼盘就在风景优美的翠屏山脚下，一家人对此都很满意，然而“可能还会降价”的想法却一再地动摇着他们签字的决心。木子新闻 1514328-13 (muzi.com) 硬币一次次地抛起、落下、抛起、落下，不买的那一面显然比买的那一面多，最终一家人惆怅地离开了售楼处。木子新闻 1514328-14 (muzi.com) 这一幕令“托乐嘉”楼盘的销售总监张立刚唏嘘不已，“卖了这么多年房子，第一次碰到客户这么犹豫。”仅在一年前，人们还在像买大白菜一样地买房子——从看样板房到下订金，通常就在开盘的5分钟之内搞定。木子新闻 1514328-15 (muzi.com) 像陈华这样最终打退堂鼓的购房者，张立刚见过不下50位，这让他少卖了50套房子，相当于是这次开盘量的五分之一。不过他们已经是南京地产市场的佼佼者了，开盘两个星期就卖掉了三分之二的房子。很多楼盘开了一个月，才卖了三分之一，有的甚至交了白卷。木子新闻 1514328-16 (muzi.com) 刚刚过去的5个月里，南京成交的商品房套数同比去年可谓是拦腰斩断，缩水一半。木子新闻 1514328-17 (muzi.com) 被腰斩的名单很长，上海、北京、天津、成都、重庆、武汉、广州、深圳、杭州等一线城市的新房成交面积都减少了一半以上。最惨的是武汉，下降了六成。木子新闻 1514328-18 (muzi.com) 自去年11月1日央行提高第二套房首付比例之后，全国楼市逐渐由盛转衰，市场观望气氛日益加剧。天津市主要居住区之一梅江板块的一处楼盘，在去年11月1日执行第二套房首付提高政策之前，每月能卖50套，11月之后的平均数只有5套。木子新闻 1514328-19 (muzi.com) 好日子说走就走木子新闻 1514328-20 (muzi.com) 对开发商而言，好日子就这么说走就走了。木子新闻 1514328-21 (muzi.com) 虽然5月4日要推出的只有3幢楼，浙江广厦天都城的副总经理王旭飞当时还是决定把其他业务都放一放，亲自操刀销售。木子新闻 1514328-22 (muzi.com) 他比预定时间多花了两个星期才卖掉这三幢楼，这还是令杭州城内的同行感到振奋，被视为“有示范意义，说明刚性需求仍然强劲”，媒体对其80%的销售率广为宣传。但去年5月份，滨江集团的楼盘万家花城是在一天之内卖得一干二净的。木子新闻 1514328-23 (muzi.com) 去年8月份南京新城置业的楼盘“托乐嘉”其中一期开盘之前，托关系买房子的条子摆满了张立刚的办公桌，他没敢再给楼盘做太多广告，悄悄地开了盘。结果，全年计划提前整整一个季度就完成了，第四季度就全力去做总公司在天津一个别墅项目。木子新闻 1514328-24 (muzi.com) 去年集团年终总结的时候，张立刚就曾经担忧：“疯狂的市场对房地产公司员工的业务锻炼毫无益处，今年什么人都能卖好房子，明年或者后年如果市场形势不好了呢？疯狂毕竟只是一时的。”木子新闻 1514328-25 (muzi.com) 他不幸一语中的，今年的严峻形势让张立刚在开盘前一个月就开始绞尽脑汁，苦思营销绝招，为了吸引足够多的客户，公司的广告投入暴增了5倍。木子新闻 1514328-26 (muzi.com) 6月20日，在北京西四环一处楼盘做销售的杨光开始琢磨跳槽，因为老婆所在的立水桥的楼盘销售形势更好，收入比他高，杨光心里有点接受不了，在售楼处无所事事时，就跟同事一起研究现在哪家公司的盘销得比较好。木子新闻 1514328-27 (muzi.com) 同事没有家室之累，但手上供着两套房子的按揭，再卖不出房子，7月份就得断供了木子新闻 1514328-28 (muzi.com) 地产业惊醒木子新闻 1514328-29 (muzi.com) 此次楼市下行，只有一小部分先知先觉的人幸免于难。木子新闻 1514328-30 (muzi.com) 去年11月份，涨幅最高的深圳楼市败相已露。天津泰达集团旗下一家地产公司的销售总监感受到这种变化，在给所有深圳的业界朋友打了一圈电话之后，他果断地把剩余的50套房子统统拿出来，这些本来打算捂到明年再卖的房子被迅速销售一空。木子新闻 1514328-31 (muzi.com) 万科是房地产商中的先知先觉者，去年12月时就开始在深圳、广州等城市小幅度降价，但直到今年2月万科在全国范围打出降价的旗号、王石提出“拐点论”之时，明白人仍然不多。万科和王石被视为“行业叛徒”、“妄图打压中小房企再实施兼并的阴谋者 ”，群起攻之，并质疑万科的资金链出现了问题。木子新闻 1514328-32 (muzi.com) “无拐论”当时的忠实代表潘石屹在他的博客上说，根据数据，至少当时看不出北京的房地产市场有拐点的迹象。木子新闻 1514328-33 (muzi.com) 稍后的一篇博客文章里，老潘还配上了这么一幅漫画：一个黄包车夫拉着王石和潘石屹，问他们前面拐不拐，王石答曰拐，潘石屹答曰不拐。木子新闻 1514328-34 (muzi.com) 虽然2月份楼市不景气，但大部分业内人士认为主要是春节和雪灾的原因，等到本应回暖的三四月份交易异常惨淡，终于使地产业惊醒。木子新闻 1514328-35 (muzi.com) 老潘在3月21日转了风向，明言未来的100天内，中国房地产行业会发生剧变。“这种变化不取决于房地产企业规模的大小，主要取决于他的财务状况是不是健康，负债率是不是高，调整的方向是不是正确。”木子新闻 1514328-36 (muzi.com) 卓越地产的一位项目经理曾在4月份向南方周末记者感慨：“一个月前，我们还在质疑万科，没想到短短一个月时间，形势的明朗让人不得不佩服万科的先知先觉。”木子新闻 1514328-37 (muzi.com) 那些去年疯狂、今年迟钝的开发商很快尝到了苦果。木子新闻 1514328-38 (muzi.com) 北京回龙观区域的东亚上北中心在去年9月开盘之后，价格迅速飙升到同区域最高的每平方米 10000元。结果去年底周边的楼盘都已销售完毕，只有东亚上北中心在高位之上留到了尴尬的2008年。撑过了3月份，他们不得不选择打折，一路降到每平方米10000元，最高折扣8.5折之后，又开始赠送价值6万—13万元的家庭汽车。木子新闻 1514328-39 (muzi.com)
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